上世纪60年代美国土地经济学家威廉·阿隆索（William Alonso）将区位边际均衡和区位边际收益等空间经济学概念引入区域研究提出竞租理论，构建了城市土地价值与便利性（通勤成本）之间的权衡关系。几十年来，竞租模型一直被奉为城市与区域研究领域的经典理论。但随着全球城市区域的兴起，这一基于城市“单中心”假设并关注城市“绿地开发”的经典理论在实践中的适用性不断受到挑战。 　　

在国家自然科学基金项目的共同资助下，高金龙副研究员及课题组成员分别从城市和都市区两个尺度，开展了城市存量土地再开发和农村住宅用地利用状态的实证研究，发现距离在城乡建设用地转型过程中依然重要（图1）。但是，在中国“投机性城市主义”（speculative urbanism）下存量土地再开发的功能具有非常显著的“地产导向”（property-oriented）和“规模敏感”（size sensitive）特征，即转型期城市更新的功能选择更倾向于房地产开发，而这种功能选择在很大程度上受地块规模的影响（图2）。

图1 南京城市存量工业用地（左）与苏南宅基地（右）转型的空间分异

图2 南京城市存量工业用地转型的“地产导向”与“规模敏感” 　　

在都市区尺度，囿于城乡二元户籍和土地利用制度的影响，特定城乡连续体（urban–rural continuum）农村宅基地的利用效率呈现出“逆竞租曲线”（inverted bid‐rent curve）的空间形态，即越靠近城镇化地区的宅基地利用效率反而越低（图3）。特别是，受新型城镇化和乡村振兴战略的双重影响，农村住房正在经历由“居住空间”向“身份象征”的转变，拥有农村宅基地成为农村集体经济组织成员的“身份认同”（identity），导致农村宅基地在利用上出现“代际更替”（intergenerational succession）现象（图4）。

图3 苏南农村宅基地利用效率的“逆竞租曲线”形态

图4 苏南农村宅基地利用效率的“代际更替” 　　

本研究旨在补充而非挑战阿隆索的经典竞租模型，竞租曲线最初的灵感来自冯·杜能（von Thünen）的农业区位论，是基于完全竞争土地市场的假设。而中国的城乡建设用地市场并不完全符合理论原型中的假设，因此在实际的转型发展过程中会呈现出不同于竞租曲线的特殊规律特征。除功能和价格外，包括中国独特的土地制度和国家治理结构等外生因素，也对城乡建设用地转型过程具有重要影响。因此，在城市土地利用转型研究中可以将政治权力等统一作为竞租人的“支付意愿”，而农村土地利用转型研究则需要统筹考虑各种政策不确定性带来的潜在收益和机会成本。